Das Wort vergeht,
die Urkunde steht!

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, stellt für die meisten Beteiligten allein von der finanziellen Bedeutung, alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und eventuell zusätzlich Darlehen aufgenommen werden. Auch für den Verkäufer ist der Grundbesitz häufig der bedeutendste Gegenstand des eigenen Vermögens.

Der Gesetzgeber hat Verkäufer und Käufer durch eine Formvorschrift geschützt: Während Verträge grundsätzlich formfrei sind, ist dies beim Immobilien-Kaufvertrag nicht möglich. Zum Schutz der Parteien hat der Gesetzgeber eine bestimmte Form, nämlich die notarielle Beurkundung, vorgegeben. Dies bedeutet, wenn in Deutschland eine Immobilie verkauft bzw. gekauft wird, ist die Mitwirkung eines Notars vom Gesetz her vorgeschrieben. Um einen guten Notar kommt man also bei einem Hausverkauf nicht herum. Nur so kann ein Haus korrekt verkauft werden. Der Notar sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung und hilft Risiken zu vermeiden, er besorgt die für den Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch auf den Käufer. So muss beispielsweise verhindert werden, dass der Käufer den Kaufpreis zahlt, ohne aber die Immobilie zu erhalten. Auf der anderen Seite darf der Verkäufer seine Immobilie nicht verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten.

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Grundbuch –Was wird verkauft?

Selbstverständlich wird das Kaufobjekt präzise aufgenommen. Der Notar sieht hierfür vor der Beurkundung das Grundbuch ein. Nach dem Grundbuch wird das Objekt bezeichnet. Die Beteiligten sollten das genau überprüfen, da nur das verkauft wird, was hier auch genannt ist. Werden Eigentumswohnungen verkauft, wird bezüglich der Beschreibung der Wohnung immer auf eine Teilungserklärung der Wohnungseigentumsanlage Bezug genommen, die der Käufer unbedingt kennen muss. So ist es wichtig, ob beispielsweise ein Gartenanteil voll im Eigentum steht oder nur ein Sondernutzungsrecht daran begründet ist. Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, zum Beispiel zu Gunsten von Nachbargrundstücken (z. B. gemeinsame Hofeinfahrt) oder Versorgungsunternehmen eingetragen sein. Ist das der Fall, lohnt sich auf jeden Fall eine genauere Überprüfung.

Auflassung und Eintragung des neuen Eigentümers

Der Kaufvertrag ist meist zweistufig zur Absicherung des Verkäufers und des Käufers aufgebaut. Der Käufer muss den Kaufpreis nach Vertragsschluss erst zahlen, wenn im Grundbuch zu seinen Gunsten eine so genannte Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Diese sichert den späteren Erwerb des Käufers ab, da nach Eintragung dieser Auflassungsvormerkung das Objekt nicht noch vom Verkäufer an einen Dritten veräußert werden kann. Auf der anderen Seite wird der Käufer erst nach Zahlung des Kaufpreises im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Vertragsparteien haben mit diesen weiteren Abwicklungsschritten nach dem Notartermin meist nichts mehr zu tun. Im Kaufvertrag wird der Notar bereits mit der Abgabe der entsprechenden Erklärungen, insbesondere die so genannte Auflassung des Grundstückes, bevollmächtigt. Ansonsten müssten die Vertragsparteien nochmals beim Notar erscheinen.

Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Grundpfandrecht

Nach der Beurkundung prüft der Notar, ob öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder die Genehmigung eines Hausverwalters nötig sind oder die Gemeinde von einem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Sind von einer früheren Finanzierung des Objektes noch Grundpfandrechte einer Bank eingetragen, wird bei dieser angefragt, wie hoch der Betrag für deren Ablösung ist. Dieser Betrag kann dann gleich aus dem Kaufpreis gezahlt werden, sofern der Käufer das Grundpfandrecht für seine eigene Finanzierung nicht übernehmen will.

Übergabetermin – Besitzwechsel

Geregelt wird dann auch noch ein konkreter Übergabetermin des Objektes, der zeitlich meist mit der Zahlung des Kaufpreises zusammenfällt. Der Käufer will möglichst früh in das Objekt, der Verkäufer natürlich erst nach Zahlung des Kaufpreises den Besitz übergeben.

Gewährleistung –Was passiert bei Mängeln?

Es gibt keine Immobilie ohne Mängel. Aus diesen Gründen werden im Vertrag auch die Gewährleistungsrechte des Käufers geregelt. Während bei dem Kauf einer gebrauchten Immobilie üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen wird, besteht beim Kauf einer neuen Immobilie per Gesetz eine Gewährleistung für Mängel für den Zeitraum von fünf Jahren. Wird eine gebrauchte Immobilie verkauft, darf der Verkäufer hingegen keine ihm bekannten Mängel verschweigen, sofern er davon ausgehen muss, dass der Mangel für den Käufer von Interesse ist. Verschweigt er diesen Mangel trotzdem, haftet er dafür. Der Käufer muss dem Verkäufer aber nachweisen, dass er den Mangel, beispielsweise einen Feuchtigkeitsschaden im Keller, gekannt hat. Einem Käufer ist daher anzuraten, das Objekt vor dem Kauf mit fachkundigem Beistand zu besichtigen, um Überraschungen zu vermeiden. Der spätere Nachweis einer Kenntnis des Verkäufers ist schwierig.